Θεσσαλονίκη: Τα μεγάλα πρότζεκτ στη δυτική είσοδο και πώς επηρεάζουν την αγορά ακινήτων

Το 2023 έφερε στη Θεσσαλονίκη ειδήσεις για τη μελλοντική αναβάθμιση της εικόνας της δυτικής της εισόδου, η οποία -παρότι αποτελεί το πρώτο σημείο υποδοχής στην πόλη για τους εισερχόμενους από την εθνική οδό- δεν κερδίζει σήμερα τις εντυπώσεις. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων στην περιοχή δηλώνουν εσχάτως πιο αισιόδοξοι ως προς την προοπτική αξιοποίησης της περιουσίας τους, καθώς μια σειρά από πολυαναμενόμενα μεγάλα πρότζεκτ στην περιοχή εκκινούν:

η διπλή επένδυση της «Dimand», για την οποία αναμένονται εξελίξεις εντός του 2024, η έκδοση της οικοδομικής άδειας για το Μουσείο Ολοκαυτώματος, που εκτιμάται ότι θα ολοκληρωθεί το 2026, τα μεγάλα ξενοδοχεία στη δυτική είσοδο και η μετακίνηση οργανισμών και μεγάλων εταιρειών (όπως η Περιφέρεια Κεντρικής Μακεδονίας, ο Σύνδεσμος Βιομηχανιών, η Cisco και προσεχώς η Παρευξείνια Τράπεζα) προς Δυσμάς τα τελευταία χρόνια, υπόσχονται ανανεωμένο «τέμπο» για την περιοχή. Κατά εκπροσώπους των μεσιτών, το επενδυτικό ενδιαφέρον για την αγορά ακινήτων της περιοχής έχει ήδη ενεργοποιηθεί προ πολλού. Ωστόσο, κατά άλλους ανθρώπους του κλάδου, η «όρεξη» για επενδύσεις δεν είναι προς το παρόν τόσο αυξημένη, όσο αρχικά αναμενόταν.

Επενδυτικό ενδιαφέρον

«Το επενδυτικό ενδιαφέρον για την περιοχή έχει ενεργοποιηθεί εδώ και καιρό, πάνω από έναν χρόνο τώρα, με πρώτο το οικιστικό κομμάτι. Έχουμε αγοραπωλησίες οικοπέδων και ανακαινίσεις κτηρίων και τα διαμερίσματα που θα προκύψουν από αυτές έχουν ήδη πωληθεί σε τιμές μάλιστα πολύ υψηλότερες από ό,τι στο παρελθόν. Η μέση τιμή για ένα καινούργιο σπίτι στη δυτική είσοδο είναι 2500 ευρώ/τετραγωνικό, ενώ υπάρχουν και ακίνητα που διατίθεται έναντι αρκετά υψηλότερου τιμήματος.

Τα τελευταία τρία χρόνια υπολογίζεται πως κατασκευάστηκαν ή ανακαινίστηκαν κτήρια που φιλοξενούν περίπου 300 διαμερίσματα και βρίσκονται υπό σχεδιασμό άλλα τόσα τουλάχιστον. Άλλωστε οι δύο επενδύσεις της Dimand (σ.σ. στο ΦΙΞ και το βιοκλιματικό κτήριο γραφείων “Hub 26”), θα φέρουν πολλούς εργαζόμενους στην περιοχή, οι οποίοι κάπου θα πρέπει να μείνουν» λέει στο ΑΠΕ-ΜΠΕ ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Περιφέρειας Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης, Κωνσταντίνος Τζάρος.

Προσθέτει ότι γενικά το έδαφος για την αγορά ακινήτων στη δυτική είσοδο της πόλης είναι πιο πρόσφορο, καθώς -πέρα από το αναβαθμισμένο γόητρο που της προσδίδουν οι νέες επενδύσεις- η περιοχή έχει από μόνη της κάποια χαρακτηριστικά που μπορούν να ενεργοποιήσουν τα «αντανακλαστικά» των επενδυτών, σε μια περίοδο ιδίως που οι διαθέσιμοι γραφειακοί χώροι στο κέντρο της πόλης και μέχρι τη Δωδεκανήσου έχουν εξανεμιστεί, ωθώντας τις επιχειρήσεις προς τα δυτικά:

«Υπάρχουν παλιά βιοτεχνικά κτήρια, παρατημένα, τα οποία θα μπορούσαν να ανακαινιστούν και να αξιοποιηθούν. Υπάρχουν ακόμα διαθέσιμα οικόπεδα, παρότι πολλά από τα μικρά και συμμαζεμένα έχουν δοθεί την τελευταία τριετία. Η περιοχή δεν είναι κέντρο, αλλά είναι τελείως δίπλα στο κέντρο. Οι δρόμοι είναι πιο φαρδείς, οι υφιστάμενες οικοδομές πιο καινούργιες, χτισμένες -πολλές από αυτές- το 2008, το 2009 και το 2010, ενώ υπάρχει ευκολία πρόσβασης στην εθνική οδό, στο κέντρο της πόλης, στη βιομηχανική περιοχή της Σίνδου και στο Καλοχώρι» παρατηρεί ο κ. Τζάρος.

Σε ό,τι αφορά τα γραφεία και τους επαγγελματικούς χώρους, ο κ. Τζάρος σημειώνει ότι στο πλαίσιο αυτής της αναγκαστικής μετακίνησης του ενδιαφέροντος προς τα δυτικά, λόγω της έλλειψης χώρων στο κέντρο, ιδίως για εταιρείες που αναζητούν τις δυσεύρετες εγκαταστάσεις των 200-300 τετραγωνικών, βρίσκονται σε εξέλιξη δύο επενδύσεις στην περιοχή προς το εμπορικό κέντρο «One Salonica». Στη μία οι εργασίες βρίσκονται ήδη σε εξέλιξη και στην άλλη τώρα εκκινούν.

«Όχι με τη “φόρα” που αρχικά αναμέναμε»

Λιγότερο αισιόδοξος εμφανίζεται ο μεσίτης Κώστας Γεωργάκος, συνιδρυτής της «Georgakos & Parthenon Real Estate», σύμφωνα με τον οποίο παρά τις επενδύσεις γοήτρου και τις μετακινήσεις οργανισμών και φορέων στην περιοχή, το επενδυτικό ενδιαφέρον για την αγορά ακινήτων της δυτικής εισόδου δεν εκδηλώνεται με τη «φόρα» που αρχικά αναμενόταν. Προς τούτο επικαλείται μεταξύ άλλων την εμπειρία από δύο ακίνητα στο δικό του χαρτοφυλάκιο:

«Διατίθεται οικόπεδο οκτώ στρεμμάτων μικτής χρήσης, κοντά στο λιμάνι και τις επενδύσεις της Dimand, με θέα στον Θερμαϊκό, το οποίο χτίζει 21.000 τμ και πωλείται προς 6,5 εκατ. ευρώ. Δεν έχει ακόμα εκδηλωθεί ενδιαφέρον. Αντίστοιχη είναι η εικόνα για κτήριο 2500 τετραγωνικών, κοντά στο ξενοδοχείο “The Met”, που “βλέπει” στην 26ης Οκτωβρίου και διατίθεται προς περίπου 1000 ευρώ το τετραγωνικό. Στην περιοχή γίνονται πράγματα και με βάση τα δεδομένα, το επενδυτικό ενδιαφέρον θα έπρεπε ήδη να έχει ενεργοποιηθεί σε μεγαλύτερο βαθμό, αλλά αυτό δεν συμβαίνει» εκτιμά ο κ. Γεωργάκος.

Κατά τον ίδιο, το ενδιαφέρον γενικά για γραφειακούς χώρους στη Θεσσαλονίκη είναι μειωμένο κι αυτό πιθανώς οφείλεται και στην έλλειψη ανθρώπινου δυναμικού στην πόλη. «Γιατί μια εταιρεία ν’ αποκτήσει γραφεία στη Θεσσαλονίκη, όταν δεν βρίσκει ανθρώπους να τα στελεχώσει;» διερωτάται, καταθέτοντας και την προσωπική του εμπειρία, βάσει της οποίας επί επτά μήνες δεν έβρισκε εργαζόμενους να απασχολήσει, στο πλαίσιο της συμμετοχής του σε πρόγραμμα του ΟΑΕΔ για τους νέους πτυχιούχους -και δεν αναζητούσε πολύ εξειδικευμένο δυναμικό.

Όπως λέει, όταν οι μισθοί είναι 800-1000 ευρώ, όσοι πτυχιούχοι δεν απορροφώνται στις πολυεθνικές που έχουν εγκατασταθεί στη Θεσσαλονίκη, είναι λογικό να αναζητούν εργασία στο εξωτερικό. Κατά τον κ.Γεωργάκο, που επισημαίνει ότι το ενδιαφέρον υπό προϋποθέσεις για γραφειακούς χώρους «σταματάει» στην περιοχή του «One Salonica», στο πιο μακρινό μέλλον, τέτοιοι χώροι πιθανώς θα μένουν αδιάθετοι, λόγω και της εξέλιξης της τεχνολογίας: «πολλά από τα γραφεία καταλαμβάνονται σήμερα από εταιρείες και υπηρεσίες γραμματειακής υποστήριξης. Με τον ρυθμό όμως, με τον οποίο προοδεύει η Τεχνητή Νοημοσύνη, θα εξακολουθήσουν αυτές οι εταιρείες να υπάρχουν και στο μέλλον;» διερωτάται.

Υπενθυμίζεται ότι έπειτα από την πρόσφατη έκδοση της οικοδομικής άδειας, οι πρόδρομες εργασίες για την υλοποίηση του Μουσείου Ολοκαυτώματος στη δυτική είσοδο της Θεσσαλονίκης αναμένεται να αρχίσουν στις αρχές του 2024, ώστε η ανέγερσή του να εκκινήσει την άνοιξη του επόμενου έτους και να ολοκληρωθεί το 2026. Το Μουσείο έχει συνολική επιφάνεια περίπου 9.000 τ.μ. και θα αποτελείται από έξι υπέργειους και δύο υπόγειους ορόφους. Θα αναπτύσσεται επίσης γύρω του μικρό αστικό άλσος.

Πέρα από τη μόνιμη έκθεση, θα περιλαμβάνει χώρους περιοδικών εκθέσεων, αρχείων, εκπαίδευσης και έρευνας, πολλαπλών χρήσεων και αναψυχής και γραφεία διοίκησης, ενώ στο διπλανό ακίνητο θα δημιουργηθεί υπαίθριος χώρος στάθμευσης. Το μουσείο αναμένεται να υποδέχεται κάθε χρόνο πάνω από 500.000 επισκέπτες από την Ελλάδα και το εξωτερικό.

Στο μεταξύ, σύμφωνα με όσα έχουν μέχρι στιγμής γίνει γνωστά, το πρώτο ενεργό εργοτάξιο για τη μεγάλη επένδυση της «Dimand» στο ιστορικό βιομηχανικό συγκρότημα του ΦΙΞ, στη δυτική είσοδο, στόχος είναι να εγκατασταθεί το φθινόπωρο του 2024, ώστε η ανάπλαση να ολοκληρωθεί εντός του πρώτου τριμήνου του 2027.

Τον Ιούνιο του 2024 αναμένεται να είναι έτοιμο και το «Hub 26», το πρότζεκτ δημιουργίας του βιοκλιματικού συγκροτήματος γραφείων, που η Dimand δημιουργεί (από κοινού με την Prodea) απέναντι από το ΦΙΞ, μέσω του οποίου αναμένονται στην περιοχή άλλοι 2000 εργαζομένοι. Μεταξύ άλλων, στο «Hub 26» αναμένεται να μετακομίσει στα τέλη του 2024 η διακρατική Τράπεζα Εμπορίου και Ανάπτυξης Ευξείνου Πόντου («Παρευξείνια»), η οποία θα αποκτήσει εκεί την ιδιόκτητη έδρα της, 24 χρόνια μετά την εγκατάστασή της στη Θεσσαλονίκη, στο πλαίσιο της υλοποίησης σχετικής δέσμευσης του ελληνικού κράτους. Η Τράπεζα, στην οποία απασχολούνται περίπου 120 άτομα, βρισκόταν σε αναζήτηση του κατάλληλου κτηρίου από τις αρχές του 2019.

Πηγή ΑΠΕ-ΜΠΕ