Κόντρα στις νέες απαιτήσεις των θεσμών για μαζικούς πλειστηριασμούς α’ κατοικίας, η κυβέρνηση προχωρά σε ένα νέο και μεταβατικό μοντέλο προστασίας των δανειοληπτών με κόκκινα στεγαστικά δάνεια.
Το μεταβατικό μοντέλο, στο οποίο συναινούν και τράπεζες και servicers, προβλέπει ότι η α’ κατοικία θα συνεχίσει να προστατεύεται για τουλάχιστον έναν χρόνο, μέχρι δηλαδή να συσταθεί ο ενδιάμεσος φορέας διαχείρισης που προβλέπει ο Πτωχευτικός Νόμος. Οι δανειολήπτες με κόκκινα στεγαστικά δάνεια θα υπογράφουν σύμβαση χρηματοδοτικής μίσθωσης (leasing) με τις τράπεζες που θα τους επαναμισθώνουν το ακίνητό τους.
Το Δημόσιο, από την πλευρά του, θα επιδοτεί τα τραπεζικά ιδρύματα με 210 ευρώ, ενώ οι οφειλέτες θα συμμετέχουν στη «δόση-ενοίκιο» με 50 ευρώ τον μήνα. Η τράπεζα θα έχει μεν την ιδιοκτησία του ακινήτου (και δεν θα το βγάζει στο σφυρί) και για το χρονικό διάστημα της μίσθωσης θα αναλαμβάνει και τον ΕΝΦΙΑ και τις άλλες υποχρεώσεις προς το Δημόσιο.
Οι θεσμοί συμφωνούν επί της αρχής στο σχέδιο αλλά επιφυλάσσονται για το τελικό ΟΚ μέχρι να δουν τις λεπτομέρειες. Επικαλούμενοι για ακόμα μία φορά την περιβόητη κουλτούρα πληρωμών, θεωρούν ότι υπάρχει κίνδυνος για μονιμοποίηση αυτού του προσωρινού πλαισίου, δημιουργώντας έτσι μια ακόμα εστία «λιμναζόντων» δανείων, όπως έγινε με τον Νόμο Κατσέλη. Βέβαια, πίσω από αυτές τις εμμονές των ξένων τεχνοκρατών κρύβεται η διάθεσή τους να χρησιμοποιήσουν την απειλή των πλειστηριασμών ως μοχλό πίεσης για ρυθμίσεις δανείων. Κι εδώ έρχεται το αποστομωτικό επιχείρημα της ελληνικής πλευράς: ο δανειολήπτης, επικαλούμενος την καθυστέρηση στη σύσταση του ενδιάμεσου φορέα διαχείρισης, μπορεί να μπλοκάρει τον πλειστηριασμό με προσφυγή του στη Δικαιοσύνη. Μέχρι να εκδικαστεί η έφεση και να προχωρήσει η όλη νομική διαδικασία θα έχει λειτουργήσει ο ενδιάμεσος φορέας διαχείρισης ακίνητων. Είναι, δε, πολύ πιθανό όσοι δικαιωθούν να πετύχουν για τουλάχιστον τρία χρόνια αναστολή των μέτρων αναγκαστικής εκτέλεσης.
Για να καμφθούν οι αντιρρήσεις των θεσμών συμφωνήθηκε να μείνουν εκτός κάποια ηχηρά ακίνητα προκειμένου να διατηρηθεί η κουλτούρα πληρωμών και να μην υπάρξει νέο κύμα από κακοπληρωτές. Μάλιστα η κυβέρνηση συμφώνησε ότι το μεταβατικό μοντέλο θα σε αποδεδειγμένες περιπτώσεις προβλημάτων, ενώ έμφαση θα δοθεί -προφανώς- σε ακίνητα με σημαντική άξια μεταπώλησης.
Ο νέος Πτωχευτικός Κώδικας
Ολα αυτά βέβαια θα είχαν αποφευχθεί αν λειτουργούσε σήμερα ο ειδικός φορέας που προβλέπει ο νέος Πτωχευτικός Κώδικας. Βάσει του νέου πλαισίου, στο προπτωχευτικό στάδιο, οι οφειλέτες μπορούν να έρθουν σε συνεννόηση με τις τράπεζες και τους διαχειριστές να βάλουν σε ρύθμιση τα χρέη τους, με το κράτος να βάζει πλάτη, επιδοτώντας τις δόσεις αυτών των ρυθμίσεων με ποσά από 70 ως 210 ευρώ μηνιαίως. Μέχρι στιγμής οι αιτήσεις που έχουν υποβληθεί στην πλατφόρμα ξεπερνούν τις 1.200, ενώ έχουν ήδη ολοκληρωθεί οι ρυθμίσεις σε 180 δάνεια προς τράπεζες και 150 προς το Δημόσιο.
Τα νοικοκυριά που αδυνατούν να καλύψουν και αυτές τις ρυθμίσεις θα πρέπει να κηρύξουν πτώχευση. Στην περίπτωση ο νόμος λέει ότι αναλαμβάνει ο ειδικός φορέας που θα μπορεί να αποκτά την α’ κατοικία και να την εκμισθώνει στους δανειολήπτες, ενώ παράλληλα θα συνεχίζεται η κρατική επιδότηση με το ίδιο ποσό στο μηνιαίο μίσθωμα. Το πρόβλημα που είχε εντοπιστεί από πέρυσι είναι το χρονικό κενό μεταξύ της πτώχευσης των νοικοκυριών και της λειτουργίας του νέου φορέα, ο οποίος, στην καλύτερη περίπτωση, θα πάρει μπροστά στις αρχές του επόμενου χρόνου.
Μέχρι να λειτουργήσει ο νέος φορέας -η προκήρυξη αναμένεται τον επόμενο μήνα- οι ευάλωτοι θα συνάπτουν προσωρινή ρύθμιση με τις τράπεζες και τους διαχειριστές, η οποία θα επιδοτείται από το κράτος με ποσά ως 210 ευρώ, ενώ οι οφειλέτες θα συμβάλλουν με 50 ευρώ μηνιαίως.
Μέχρι τότε θα λειτουργήσει το μεταβατικό στάδιο με την καταβολή ενοικίου αντί της δόσης του δανείου. Και ενώ οι λεπτομέρειες του μοντέλου αποτελούν αντικείμενο διαπραγμάτευσης η κυβέρνηση προχώρησε ένα βήμα προς την υλοποίηση του σχεδίου: με τροπολογία-προσθήκη στον αναπτυξιακό νόμο, οι δανειολήπτες με δάνεια σε καθυστέρηση θα μπορούν να μεταβιβάζουν την κυριότητα του ακινήτου στα παραπάνω ιδρύματα, υπογράφοντας σύμβαση ενοικίασης/χρηματοδοτικής μίσθωσης για ορισμένη ελάχιστη χρονική περίοδο. Σημειώνεται ότι το leasing ακινήτων, ως ρύθμιση δάνειου, ισχύει ήδη για τα νομικά πρόσωπα και με την τροπολογία επεκτείνεται η δυνατότητα και στα φυσικά. Ετσι ανοίγει για όλους ο δρόμος της υπογραφής συμβάσεων leasing με τράπεζες, servicers, αλλά και ανώνυμες εταιρείες χρηματοδοτικής μίσθωσης. Πρακτικά δηλαδή οι δανειολήπτες με κόκκινα στεγαστικά θα πληρώνουν ενοίκιο ενώ θα έχουν και τη δυνατότητα να επαναγοράσουν το σπίτι τους μόλις το επιτρέψουν οι συνθήκες.
Σύμφωνα με κυβερνητικές πηγές, «η δυνατότητα αυτή θα βελτιώσει το εύρος των ρυθμίσεων που θα μπορούν να δοθούν από τους πιστωτές στους δανειολήπτες, ωστόσο δεν μπορεί να έχει εφαρμογή σε ευάλωτους, αφού θα πρέπει να υπάρχει οικονομική δυνατότητα για την καταβολή του ενοικίου στην τράπεζα/εταιρία διαχείρισης».
Οι θεσμοί, πάντως, θα επιμείνουν στην εφαρμογή πολύ αυστηρών όρων ένταξης με στόχο η ρύθμιση να αφορά όσους μπορούν να πληρώσουν το μερίδιο τους. Αλλιώς, όπως λένε «το όλο εγχείρημα δεν έχει νόημα». Το θέμα αυτό θα συζητηθεί αρχικά με τα τεχνικά κλιμάκια και εφόσον υπάρξει κάποια συμφωνία σε αυτό το επίπεδο, τότε θα μπορούν ελληνική πλευρά και θεσμοί να το ξανασυζητήσουν μέσα στην άνοιξη.